Futurs acquéreurs d'un Canut vétuste, cet article a été écrit pour vous !
Voici ci-dessous les principaux points à prendre en compte si vous vous lancez seul ou avec des artisans dans une rénovation lourde d'un appartement très vétuste.
Pour avoir mené plus de 60 projets dans des logements Canut, je connais très bien les points forts et les points faibles de ces appartements. Je rencontre souvent des acquéreurs de Canut très vétustes qui ont du mal à évaluer l'ampleur des travaux à faire, leur durée, le coût et ce qu'il est autorisé de faire ou pas. Au delà du coup de cœur ou de la projection qu'on se fait dans l'appartement, la réalité des travaux, les difficultés insoupçonnées, les surprises sont le lot quotidien de la rénovation d'un canut, il faut s'y attendre et les accepter tout en essayant de les anticiper.
Très souvent, ces acquéreurs sous-estiment l'importance des travaux à réaliser : dans de nombreux cas il faut envisager une démolition totale du logement , du sol au plafond et repartir des compteurs (et même parfois les déplacer). Vouloir conserver une partie du logement est souvent une source de complication, sauf si celle-ci à un intérêt pour le projet, mais dans les vieux Canuts, il est rare de trouver des éléments architecturaux intéressants à conserver, hormis pierres, poutres et parfois tomettes (tout ceci étant aussi une affaire de goût).
Ces appartements sont anciens et leur rénovation profonde s'impose donc souvent car on voit souvent du "cache-misère" , de même le terme "rénové" dans les annonces immobilières évoque souvent un coup de peinture, ou un parquet flottant jeté ici ou là...
Ce n'est évidemment pas du tout ma conception de la rénovation !!
Avant de continuer, voici un point important : Faire les choses bien ne coûte pas plus cher !
Voici ci-dessous les principaux points à prendre en compte si vous vous lancez seul ou avec des artisans dans une rénovation lourde d'un appartement très vétuste.
Pour avoir mené plus de 60 projets dans des logements Canut, je connais très bien les points forts et les points faibles de ces appartements. Je rencontre souvent des acquéreurs de Canut très vétustes qui ont du mal à évaluer l'ampleur des travaux à faire, leur durée, le coût et ce qu'il est autorisé de faire ou pas. Au delà du coup de cœur ou de la projection qu'on se fait dans l'appartement, la réalité des travaux, les difficultés insoupçonnées, les surprises sont le lot quotidien de la rénovation d'un canut, il faut s'y attendre et les accepter tout en essayant de les anticiper.
Très souvent, ces acquéreurs sous-estiment l'importance des travaux à réaliser : dans de nombreux cas il faut envisager une démolition totale du logement , du sol au plafond et repartir des compteurs (et même parfois les déplacer). Vouloir conserver une partie du logement est souvent une source de complication, sauf si celle-ci à un intérêt pour le projet, mais dans les vieux Canuts, il est rare de trouver des éléments architecturaux intéressants à conserver, hormis pierres, poutres et parfois tomettes (tout ceci étant aussi une affaire de goût).
Ces appartements sont anciens et leur rénovation profonde s'impose donc souvent car on voit souvent du "cache-misère" , de même le terme "rénové" dans les annonces immobilières évoque souvent un coup de peinture, ou un parquet flottant jeté ici ou là...
Ce n'est évidemment pas du tout ma conception de la rénovation !!
Avant de continuer, voici un point important : Faire les choses bien ne coûte pas plus cher !
1- La nature et l'état du sol : dans les anciens appartements (non rénovés depuis +40/50 ans) le sol est bien souvent incliné, les parquets ont travaillé, les chapes et les tomettes partent en morceaux, l'ensemble peut avoir fléchi de plusieurs centimètres malgré les ragréages successifs...Refaire le sol (démolition + coulage de chape) est une opération lourde qu'on hésite souvent à lancer surtout en cas d'auto-rénovation même quand on est un très bon bricoleur. Pourtant cela permet de passer tuyaux et gaines dessous sans réel surcout. Les ragréages et autres solutions pour sols dégradés sont chers, ne font pas gagner de temps, je ne les conseille donc pas pour les grandes surfaces. Chaque projet étant différent, avec un peu d'imagination, d'étude des nouveaux matériaux et des nouveaux procédés on arrive à proposer des solutions adaptées. Il faut également prendre en compte les contraintes d'accès au chantier, de poids, de performance acoustique et ne jamais oublier qu'un sol bien refait peut durer 100 ans (exemple parquet massif) . En matière de rénovation, mon conseil est toujours de privilégier la qualité du sol et des fenêtres car on les fait qu'une fois!
2- Les possibilités de passage des évacuations : les tuyaux d'évacuation ont évidemment des contraintes de pentes et d'élévation entre les bondes de douche à l'italienne (qui sont en dessous du niveau du sol) et les tuyaux de descente des eaux usées de l'immeuble . L'emplacement de la colonne de descente des eaux usées et la possibilité d’enfouissement des tuyaux d'évacuation horizontaux conditionneront (en partie) l'agencement de l'appartement et notamment l'emplacement des WC. Ce deuxième point est la plus grosse contrainte et elle est assez difficilement contournable d'autant plus que dans les vieux immeubles les colonnes d'eaux usées débouchent parfois assez haut au niveau du sol...quand ce n'est pas en façade sur une descente d'eau de pluie! A savoir : rien n'est impossible, on peut tout modifier : voir les colonnes en fonte du "projet Bonnet" ou du projet "Gigodot 2 "qui ont été modifiées pour réaliser une vraie douche à l'italienne ou permettre de placer les sanitaires où l'on veut...
3- L'état des poutres et la portance des cloisons non porteuses !:
On aborde ici un point très sensible dans les Canut : peut-on abattre toutes les cloisons ? En fonction de l'étage ou se situe le bien à rénover les descentes de charges sont différentes, il est bien évident qu'un appartement en rez-de-chaussée supportant d'autres appartements avec cloisons n'est pas comparable à un dernier étage. L'étude préalable à la démolition doit prendre en compte les points suivants :
On aborde ici un point très sensible dans les Canut : peut-on abattre toutes les cloisons ? En fonction de l'étage ou se situe le bien à rénover les descentes de charges sont différentes, il est bien évident qu'un appartement en rez-de-chaussée supportant d'autres appartements avec cloisons n'est pas comparable à un dernier étage. L'étude préalable à la démolition doit prendre en compte les points suivants :
- Situation de l'appartement dans l'immeuble et composition des étages supérieurs.
- État et portée des poutres maîtresses
- Étude des cloisons qui auraient pu devenir porteuses au fil du temps.
Dans les vieux appartements de la Croix-Rousse ces cloisons sont en briques plâtrières, matériaux lourd, d'assemblage peu résistant (fissurant) et compliquées à rénover si on veut une finition parfaite. Ces cloisons ont travaillé avec le temps, se sont déformées, mais elles sont aussi devenue un peu porteuses dans certains cas, ce qui implique une démolition prudente, avec étayage réparti des poutres principales pour éviter la décompression brutales des appartements du dessus et du dessous.
Contrairement à ce qu'on entend parfois, les poutres Croix-Roussiennes ont un dimensionnement assez "limite" par rapport aux charges supportées (selon les normes actuelles) :il est donc important d'alléger ce qu'elles doivent porter. A l'origine ces appartements étaient peu cloisonnés (ateliers de soierie), leur transformation en logements à la fin XIXe début XXe siècle et l'ajout de cloisons en briques pleines à ajouté du poids sur les planchers. La déformation naturelle des poutres fait que les cloisons ont repris au fil du temps une partie des charges.
Étant donné que ces poutres travaillent toute leur vie , leur déformation liée à la charge s'accentuent avec le temps (Fluage). C'est pourquoi il est conseillé lors d'une rénovation importante de concevoir avec des matériaux légers et de calculer le poids des gravats retirés et le poids des matériaux rapportés pour ne pas alourdir . Cela n'est en général pas très dur à obtenir car les nouveaux matériaux sont naturellement assez légers (Placo, dalles allégées, Parquet sur lambourdes, Fermacell...), une dalle en béton allégée est beaucoup moins lourde que l'assemblage traditionnel des Canuts (marin + chape de chaux + tommettes/carreaux ciment). Précision importante, le marin (terre sableuse du sol) fait partie de la structure de l'immeuble (partie commune), il est donc absolument interdit de le retirer, sauf accord de la copro et remplacement par une solution technique et acoustique plus performante. L'idée de creuser le sol pour gagner de la hauteur sous plafond est à abandonner d'emblée, aucun Archi ou Maître d'Oeuvre sérieux ne vous suivra dans cette voie.
Étant donné que ces poutres travaillent toute leur vie , leur déformation liée à la charge s'accentuent avec le temps (Fluage). C'est pourquoi il est conseillé lors d'une rénovation importante de concevoir avec des matériaux légers et de calculer le poids des gravats retirés et le poids des matériaux rapportés pour ne pas alourdir . Cela n'est en général pas très dur à obtenir car les nouveaux matériaux sont naturellement assez légers (Placo, dalles allégées, Parquet sur lambourdes, Fermacell...), une dalle en béton allégée est beaucoup moins lourde que l'assemblage traditionnel des Canuts (marin + chape de chaux + tommettes/carreaux ciment). Précision importante, le marin (terre sableuse du sol) fait partie de la structure de l'immeuble (partie commune), il est donc absolument interdit de le retirer, sauf accord de la copro et remplacement par une solution technique et acoustique plus performante. L'idée de creuser le sol pour gagner de la hauteur sous plafond est à abandonner d'emblée, aucun Archi ou Maître d'Oeuvre sérieux ne vous suivra dans cette voie.
Cela dit, même si dans la plupart des cas tout se passe bien, l'avis de personnes expérimentées est souhaitable si vous le faites vous-même. L'intervention d'un Bureau d’Etudes structures est parfois conseillée pour se faire rassurer ou préconiser des solutions (Coût env 600 eur ht) . Le BE regardera l'état des poutres et pourra demander un sondage de la qualité du bois par perçage à la mèche longue (notamment aux extrémités de la poutre qui sont parfois victimes de pourrissement par condensation) et calculera les sections, les portées et les charges admissibles par poutre. A noter que certains travaux doivent être déclarés à votre Syndic, renseignez-vous auprès de lui et consultez le règlement de copropriété. Avant d'importants travaux de démolition, il est conseillé de faire réaliser un constat d'huissier (env 500 eur ht) dans les appartements du dessus, du dessous et des parties communes. C'est un gage de sérieux, c'est rassurant pour les voisins et cela évite aussi qu'on vous fasse indûment porter la responsabilité de vieilles fissures...!
Ces points étant parfaitement maitrisés, la validation du projet (adéquation des plans initiaux aux contraintes existantes ou découvertes) peut avoir lieu et le chantier peut démarrer sans surprises majeures.
Si le projet à été bien pensé, le reste du travail consiste à faire le suivi du chantier: c'est à mon avis la partie la plus importante et aussi la plus complexe ! La planification et le suivi seront déterminants pour la durée totale et donc le coût du projet. Sans vouloir prêcher pour ma paroisse je déconseille vivement d'assurer soi-même le suivi des travaux car cela demande un temps considérable, une disponibilité et une réactivité importante. De plus il faut une parfaite connaissance du monde du bâtiment...
Si vous bricolez et que vous souhaitez réaliser vous-même les travaux, je vous conseille de vous faire assister techniquement : cela peut vous faire réaliser des économies et vous éviter certaines erreurs plus ou moins graves.
Si vous bricolez et que vous souhaitez réaliser vous-même les travaux, je vous conseille de vous faire assister techniquement : cela peut vous faire réaliser des économies et vous éviter certaines erreurs plus ou moins graves.
Un point sur les fenêtres à la Croix-Rousse:
Il est impératif de poser des fenêtres en bois 3 ou 4 carreaux par vantail (selon hauteur) sans imposte. La fenêtre idéale est de style Mouton-Gueule de Loup, petits bois assemblés et jet d'eau arrondi : vous la verrez sur la plupart de mes projets où des remplacements de fenêtres ont été faits.
Le PVC est (toujours) interdit à la Croix-Rousse, toute demande sera systématiquement refusée par l'Urbanisme . L'unité des façades et la beauté des fenêtres fait la valeur de cet habitat, donc laissons tomber le PVC qui est toxique en cas d'incendie et polluant pour l'environnement (de sa fabrication à son élimination).
En ce qui concerne les volets , les occultations typiques de la Croix-Rousse sont les Jalousies Lyonnaises. Si elles sont en place, leur conservation/réparation est la meilleure option. S'il y a des volets roulants (également interdits) : à supprimer et remplacer par des jalousies ou des BSO (Brise-Soleil Orientables) neufs qui peuvent être en bois ou alu et motorisés. Là encore une Déclaration Préalable et un accord de l'Urbanisme est requis. Attention, la tolérance constatée il y a quelques années est terminée, une mise en conformité est systématiquement demandée...
Couleurs à respecter : pas forcément ce qui est majoritaire sur la façade mais plutôt ce qui est conforme à l'esprit du quartier soit un gris clair pour les menuiseries (ex: RAL 7035) et un gris plus soutenu pour les BSO (ex: RAL 7037) --> Il y a des cas particuliers, faites-vous conseiller par l'Urbanisme, ils sont là pour ça.
Une façade exemplaire rue Pailleron:
- Fenêtres à petits bois
- Brises-soleil orientables (ou mieux : jalousie traditonnelle)
- Lambrequins à l'ancienne
- couleur uniforme
Une façade indigne, rue d'Austerlitz !
- Fenêtres de styles et couleurs différents
- Volets-roulants
- impostes aveugles
- PVC
IndoorDesign peut constituer votre dossier de Demande Préalable, + impressions couleurs en 5ex et le déposer à l'Urbanisme. (coût à partir de 450 eur HT ).
Il est impératif de poser des fenêtres en bois 3 ou 4 carreaux par vantail (selon hauteur) sans imposte. La fenêtre idéale est de style Mouton-Gueule de Loup, petits bois assemblés et jet d'eau arrondi : vous la verrez sur la plupart de mes projets où des remplacements de fenêtres ont été faits.
Le PVC est (toujours) interdit à la Croix-Rousse, toute demande sera systématiquement refusée par l'Urbanisme . L'unité des façades et la beauté des fenêtres fait la valeur de cet habitat, donc laissons tomber le PVC qui est toxique en cas d'incendie et polluant pour l'environnement (de sa fabrication à son élimination).
En ce qui concerne les volets , les occultations typiques de la Croix-Rousse sont les Jalousies Lyonnaises. Si elles sont en place, leur conservation/réparation est la meilleure option. S'il y a des volets roulants (également interdits) : à supprimer et remplacer par des jalousies ou des BSO (Brise-Soleil Orientables) neufs qui peuvent être en bois ou alu et motorisés. Là encore une Déclaration Préalable et un accord de l'Urbanisme est requis. Attention, la tolérance constatée il y a quelques années est terminée, une mise en conformité est systématiquement demandée...
Couleurs à respecter : pas forcément ce qui est majoritaire sur la façade mais plutôt ce qui est conforme à l'esprit du quartier soit un gris clair pour les menuiseries (ex: RAL 7035) et un gris plus soutenu pour les BSO (ex: RAL 7037) --> Il y a des cas particuliers, faites-vous conseiller par l'Urbanisme, ils sont là pour ça.
Une façade exemplaire rue Pailleron:
- Fenêtres à petits bois
- Brises-soleil orientables (ou mieux : jalousie traditonnelle)
- Lambrequins à l'ancienne
- couleur uniforme
Une façade indigne, rue d'Austerlitz !
- Fenêtres de styles et couleurs différents
- Volets-roulants
- impostes aveugles
- PVC
IndoorDesign peut constituer votre dossier de Demande Préalable, + impressions couleurs en 5ex et le déposer à l'Urbanisme. (coût à partir de 450 eur HT ).
Quand on me pose cette question, je réponds toujours que "ça dépend" ! Eh bien oui, ça dépend de divers facteurs mais surtout de Vous , de ce que vous souhaitez. Cela dit on peut toutefois donner quelques budgets HT moyens pour les principaux postes (sur la base d'une belle rénovation totale d'un canut facile d’accès de 80 m2 env ) :
- Démolition, évacuation et sablage des poutres : entre 7 et 9000 eur
- Réalisation d'une chape Fermacell de 80m2: env 6500 eur
- Électricité (hors domotique) : env 12000 eur
- Plomberie (1 sdb, 1 WC, un chauffage central Gaz) : env 16000 eur
- Plâtrerie et peinture : selon projet, env 24000 eur
- Revêtement de sol collé (parquet massif, carrelage) : env 95 eur /m2
- Fenêtre Bois conforme Croix-rousse : env 2200 eur/fenêtre posée.
- Mezzanine acier avec escalier et garde-corps : selon taille, env 4 à 8000 eur
- Menuiserie et agencements (avec cuisine): env 18000 eur
Soit env 1300 eur HT/m2 .
La TVA est variable entre 5,5%, 10% et 20% selon les postes et l'ampleur des travaux.
Le chiffrage :
La solution de faire venir un groupe d'artisans trouvés dans les pages jaunes pour faire des estimations ne sera pas la solution la plus efficace, car en l'absence de plans ou d'un début de projet visuel, les chiffrages seront peu précis et difficilement comparables. Il vaut mieux travailler avec un cahier des charges, cela permet d'avoir une base de comparaison si vous faites faire plusieurs devis. Toutefois demander trop de devis comparatifs demande beaucoup de temps (visites, études des offres...), il est donc préférable de se faire recommander des artisans qui ont travaillé sur des ouvrages équivalents et qui ont donné satisfaction. Il faut aussi les employer dans leur domaine de compétences et de compétitivité-prix : Par exemple, je travaille avec 3 entreprises de menuiserie : une plutôt compétente pour les fenêtres et la menuiserie générale, l'autre plutôt spécialisée dans l'agencement contemporain (placards, meubles, cuisines, Corian...) et une dernière pour la pose ou remise en état des parquets, ponçage et vitrification...cela fait plus d'entreprises à gérer mais au final on s'y retrouve au niveau budget et qualité.
Pour le choix des entreprises, évitez les entreprises générales ou les contractants généraux que vous ne connaissez pas, elles travaillent souvent avec des sous-traitants (de sous-traitant,...de sous-traitant...) Le chantier avance très (trop) vite et les prix sont (parfois) tirés mais la qualité s'en ressent...Elles vous vanteront le fait d'avoir un interlocuteur unique voire un conducteur de chantier Maison...mais agira t-il toujours dans votre intérêt ? Ne sera t-il pas un peu juge et partie ?...
Les prestations d'IndoorDesign :
Dans ce métier le facteur humain est essentiel, nous allons passer plusieurs mois ensemble, nous rencontrer régulièrement et échanger des centaines de mails ou de coups de fil. Il est donc important qu'une relation de confiance réciproque s'installe...Nous ne sommes pas des courtiers en travaux ni une start-up de mise en relation "client-archi-artisan "mais une vraie entreprise avec une équipe d'artisans indépendants dont la bienveillance, peu commune dans ce secteur, vous étonnera.
Si nous travaillons ensemble, nous vous proposerons différentes prestations d'accompagnement. Mais une bonne relation commence par une tarification claire :
Pour le choix des entreprises, évitez les entreprises générales ou les contractants généraux que vous ne connaissez pas, elles travaillent souvent avec des sous-traitants (de sous-traitant,...de sous-traitant...) Le chantier avance très (trop) vite et les prix sont (parfois) tirés mais la qualité s'en ressent...Elles vous vanteront le fait d'avoir un interlocuteur unique voire un conducteur de chantier Maison...mais agira t-il toujours dans votre intérêt ? Ne sera t-il pas un peu juge et partie ?...
Les prestations d'IndoorDesign :
Dans ce métier le facteur humain est essentiel, nous allons passer plusieurs mois ensemble, nous rencontrer régulièrement et échanger des centaines de mails ou de coups de fil. Il est donc important qu'une relation de confiance réciproque s'installe...Nous ne sommes pas des courtiers en travaux ni une start-up de mise en relation "client-archi-artisan "mais une vraie entreprise avec une équipe d'artisans indépendants dont la bienveillance, peu commune dans ce secteur, vous étonnera.
Si nous travaillons ensemble, nous vous proposerons différentes prestations d'accompagnement. Mais une bonne relation commence par une tarification claire :
Nous ne sommes ni entreprise générale ni contractant général, c'est à dire que nous ne refacturons ni matériaux ni prestation d'artisan, nous ne prenons donc pas de marge sur les devis des artisans ce qui fausserait grandement l'estimation du rapport qualité/prix et surtout la partialité attendue d'un Maitre d'Oeuvre qui est payé, en autre mission, pour agir dans l’intérêt de son client. De plus, sous certaines conditions (notamment d'assurance) nous pouvons travailler avec un artisan de votre connaissance, si vous le souhaitez.
La conception du projet :
A partir d'un relevé de l'existant, d'une étude de faisabilité et de vos attentes nous réalisons un projet de réagencement présenté sous forme de plans, et esquisse 3D. Ce projet pourra s'affiner et se compléter au fur et à mesures de nos échanges. Le résultat sera un projet abouti (et réalisable techniquement!) avec plans, vues, croquis, esquisses, élévations...
Tarifs : sur devis car dépendant de la complexité de la demande.
La conception du projet :
A partir d'un relevé de l'existant, d'une étude de faisabilité et de vos attentes nous réalisons un projet de réagencement présenté sous forme de plans, et esquisse 3D. Ce projet pourra s'affiner et se compléter au fur et à mesures de nos échanges. Le résultat sera un projet abouti (et réalisable techniquement!) avec plans, vues, croquis, esquisses, élévations...
Tarifs : sur devis car dépendant de la complexité de la demande.
La coordination de chantier :
La coordination de chantier regroupe toutes les actions déterminantes pour la réussite de votre projet, dont voici quelques points:
- Le chiffrage sur plan ou sur site par les artisans
- la mise en place du planning et sa gestion dynamique
- Contrôle de la conformité des travaux par rapport au projet
- Adaptation en temps réel à des contraintes de chantier (les imprévus)
- Gestion logistique (accès au chantier, réception de marchandises ...)
- Réception du chantier
Tarifs : 10% du montant des travaux facturés par les entreprises ( ou forfait pour les petits chantiers )
Je passe 75% de mon temps sur le terrain, cela me permet d'assister les artisans pour toute question ou doute et ainsi éviter les erreurs et les pertes de temps. Cela permet aussi de prendre tout de suite une décision si nécessaire.
Prestations complémentaires :
- Visite conseil avant un achat immobilier : 120 eur TTC (Lyon intra-muros)
- Dossier de déclaration de travaux : à partir de 550 eur ht
- Conception de mobilier et d'agencements spéciaux : sur devis
- Relevé télémétrique et calcul de surfaces : IndoorDesign est équipé de matériel de mesure laser automatisé en nuages de points permettant des relevés ultra-précis sur des surfaces non orthogonales ou complexes. Nous pouvons donc vous apporter une assistance pour contrôler les surfaces lors d'un achat immobilier. Sachant qu'un métrage Carrez peut accepter une marge d'erreur de 5%, cela peut entrainer une sur-cotation du bien d'environ 30000 eur pour 100m2. Prestation à partir de 240 eur. TTC
En résumé : Les appartements Canuts sont de merveilleux logements où il est agréable de vivre mais ils sont plus complexes et plus onéreux à rénover que d'autres. Se faire aider par un Maître d'Oeuvre vous évitera des erreurs et pourra même réduire le coût final. Sa connaissance des techniques et des artisans compétents vous garantira un chantier sans stress et une valorisation de votre bien . Le Maitre d'Oeuvre est également là pour négocier au mieux de vos intérêts l'achat direct de certains matériaux (Carrelage, éléments de plomberie...).
Point important : tout architecte d'intérieur ou maître d'oeuvre assurant la coordination d'un chantier est soumis à une obligation d'assurance Responsabilité Civile et Garantie Décennale. Indoordesign est assuré par un contrat BTPlus d'AXA Assurance. Tous les artisans intervenant sous son contrôle sont également titulaires d'une assurance décennale.
Point important : tout architecte d'intérieur ou maître d'oeuvre assurant la coordination d'un chantier est soumis à une obligation d'assurance Responsabilité Civile et Garantie Décennale. Indoordesign est assuré par un contrat BTPlus d'AXA Assurance. Tous les artisans intervenant sous son contrôle sont également titulaires d'une assurance décennale.